A la hora de invertir, quizás te hayas hecho la pregunta de si es mejor invertir en inmuebles o en bolsa. Aunque ambas opciones ofrecen oportunidades, pero tienen diferencias significativas en cuanto a riesgo, rentabilidad, liquidez y diversificación.
Invertir en bienes raíces se refiere a la compra de inmuebles para obtener ingresos a través del alquiler o la reventa, mientras que invertir en bolsa se refiere a la compra de acciones, fondos indexados, ETFs u otros instrumentos financieros.
Vamos a elaborar una lista de ventajas e inconvenientes de invertir en inmuebles e invertir en bolsa y finalmente sacaremos las conclusiones de qué tipo de inversión es más interesante.
Ventajas de invertir en bienes raíces
Principales ventajas que ofrece la inversión en real state:
1. Inversión tangible
Invertir en un activo que se puede ver y tocar genera más seguridad a algunos inversores porque mantienes el activo en tu poder. Además, en una propiedad se puede montar un negocio, alquilar o alojarse temporalmente, etc.
2. Genera cashflow
Mediante el alquiler de propiedades se pueden generar ingresos pasivos, que aportan un cashflow extra. Aunque siempre requiere un tiempo de gestión para elegir a los inquilinos, arreglar los posibles desperfectos, papeleos, aunque también podemos delegar esta tarea en una empresa de gestión de alquileres sacrificando un poco de rentabilidad.
3. Apreciación del valor
El inmueble puede valer más en el futuro de lo que se pago originalmente. Aunque históricamente el precio de la vivienda suele subir, pero también puede mantenerse estable o incluso bajar de precio si nos encontramos ante un mercado bajista.
Que el inmueble se revalorice en el futuro dependerá de varios factores: si se invirtió en una zona en expansión, si se adquirió a buen precio o por debajo de mercado, etc.
4. Fácil apalancamiento
Se puede usar un préstamo hipotecario para financiar la compra del inmueble aportando pequeña una entrada, de esta forma, al alquilarlo el inquilino es realmente quién pagará esta deuda.
5. Menos volatilidad
Las fluctuaciones en los precios de los inmuebles sueles ser más progresivas que, por ejemplo, en inversiones en bolsa y esto permite una mayor tranquilidad.
6. Mejores ventajas fiscales
En España, existen ventajas fiscales para personas físicas que compren una propiedad ya sea para su uso personal o como inversión. Dependiendo de la Comunidad Autónoma al comprar un inmueble se puede pagar un ITP reducido si se cumplen ciertas condiciones, además de poder deducirse un 60% de los rendimientos netos obtenidos por el alquiler de la vivienda y desgravarse algunos gastos como los intereses del préstamo hipotecario, los gastos de comunidad, los seguros, el IBI, etc.
7. Generar patrimonio
Comprar un inmueble mediante una hipoteca te obliga a ahorrar para poder hacer frente al pago de las cuotas mensuales del préstamo y, de esta forma, generar un patrimonio para el futuro.
Inconvenientes de invertir en bienes raíces
Principales desventajas de invertir en inmuebles:
1. Altas barreras de entrada
Al invertir en inmuebles debemos disponer del capital para la compra o usar un préstamo bancario aportando una entrada. En cualquiera de los casos es más difícil de acceder que en otros tipos de inversiones como en el caso de inversiones en bolsa.
2. Tiempo de gestión
Aunque al invertir en cualquier tipo de activo siempre requiere un mínimo de dedicación, pero en el caso de activos inmobiliarios requiere un trabajo extra al tener que buscar los inmuebles, filtrar a los inquilinos si se va a alquilar, negociar con los bancos para solicitar una hipoteca, visitar las propiedades, posibles reformas, buscar a un comprador en el caso de realizar flipping house, papeleos, etc
3. Menor diversificación
Invertir en propiedades conlleva una menor diversificación ya que no es tan fácil tener varios inmuebles debido a que se necesita un capital inicial para solicitar una hipoteca o un gran capital si no se quiere depender de financiación externa.
4. Mayores gastos
Comprar un inmueble conlleva una serie de gastos asociados como el pago de impuestos, pago de gestoría y notario, intereses hipotecarios, entre otros. Sin tener en cuenta el tiempo necesario para cerrar una operación.
5. Posibles impagos
Si se usa la propiedad para alquilarla y obtener un rendimiento debemos filtrar correctamente a los inquilinos para evitar problemas de impagos o contratar un seguro, que a su vez es un coste adicional y repercute en la rentabilidad obtenida.
6. Riesgo de okupas
Actualmente el riesgo de que se produzca la ocupación ilegal del inmueble es el mayor de los temores de un propietario ya podemos estar fácilmente 1-2 años esperando a que se desocupe por la vía legal. Durante este tiempo se pierde la rentabilidad esperada y en la mayoría de los casos luego el inmueble es necesario reformarlo con los costes que esto conlleva.
7. Seguridad jurídica
Las reglas del juego pueden cambiar fácilmente de un momento a otro si en el país donde se invierte no cuenta con buena seguridad jurídica. Si tienes una hipoteca nadie te asegura que durante los 20-30 años de de duración de la misma todo seguirá igual (lo más seguro es que no) o que el gobierno regule las condiciones de los alquileres, etc.
8. Problemas con la comunidad
En muchos casos es posible que surjan derramas para arreglar algún desperfecto del edificio y haya que hacer un desembolso económico. En otros casos puede ser que se produzca una devaluación en la zona y haya menos interés en alquilar o que se mude algún vecino problemático y sea más difícil alquilar la propiedad.
8. Activo poco líquido
Si por algún motivo necesitamos deshacernos de la inversión para obtener liquidez el proceso de venta suele ser largo y conlleva el pago de impuestos relacionados con las plusvalías obtenidas.
Ventajas de invertir en bolsa
Principales ventajas de invertir en acciones o fondos cotizados:
1. Mayor diversificación
Al invertir en varias acciones de empresas se minimiza el riesgo al tener una mayor diversificación. También existen fondos indexados o ETFs, es decir, un conjunto de activos o empresas donde al invertir en uno de ellos se invierte en un conjunto lo cual aumenta la diversificación y minimiza el riesgo.
2. Inversión pasiva
Las inversiones en bolsa son bastantes pasivas al no requerir ningún tipo de gestión. Se pueden configurar transferencias automáticas para hacer aportaciones recurrentes a un fondo o usar empresas gestoras como Indexa Capital o My Investor, las cuales te recomiendo que les eches un vistazo.
3. Posibilidad de obtener dividendos
Al invertir en la compra de acciones de una determinada empresa, es posible que la compañía obtenga beneficios y el inversor reciba una parte de ellos. A esto se le conoce como «dividendos» y el reparto es proporcional al número de participaciones que se hayan adquirido previamente.
Por otro lado, también existe el denominado dividendo especial o extraordinario, el cual se suele repartir en cuando una compañía obtiene un ingreso fuera de lo común.
Aunque no todas las empresas reparten dividendos y no hay que invertir en ellas solo por esto, es necesario analizarlas más en profundidad.
4. Fácilmente escalable
Adquirir un gran patrimonio en inmuebles no es tarea fácil ya que se necesita un gran capital o apalancarse en préstamos hipotecarios que si no tienes una actividad que te genere unos ingresos altos te limitará. En cambio, con las inversiones bursátiles se puede ir poco a poco aportando capital al fondo o comprando acciones de forma periódica para ir aumentando la inversión.
5. Menores barreras de entrada
Mientras que para invertir en inmuebles necesitas aportar una entrada (en la mayoría de los casos) o tener el capital completo para la compra, al hacer inversiones en bolsa no se requiere un capital mínimo y se puede ir invirtiendo mes a mes una pequeña cantidad de forma sencilla. Prácticamente cualquier persona puede optar a este tipo de inversión.
Inconvenientes de invertir en bolsa
Principales desventajas de invertir en bolsa:
1. Mayor volatilidad
Las bolsas son más sensibles a los acontecimientos que ocurren en el mundo y pueden sufrir una caída más rápidamente si ocurre un evento negativo que en el caso de los bienes raíces. Aunque aplicando estrategias de compras recurrentes o DCA se reduce el impacto de la volatilidad al ir promediando el precio de entrada.
2. Requiere más conocimientos
Empezar a invertir en acciones no es un proceso difícil, las plataformas de los brokers son cada vez más accesibles y sencillas, pero sí requiere de de un proceso de aprendizaje para saber analizar los diferentes activos y saber en qué se está invirtiendo.
Si se invierte aleatoriamente es más sencillo perder dinero que ganar e incluso con conocimientos bursátiles siempre existirá el riesgo de equivocarse, por ello es recomendable siempre diversificar, ya que si apostamos todo a una empresa y esta quiebra se perdería el 100% del capital invertido, por el contrario al invertir en inmuebles es muy difícil que nuestra inversión se vaya a 0.
3. Más carga fiscal
Al retirar los beneficios de una inversión en bolsa se tributará en la declaración de la renta por los beneficios obtenidos. Dependiendo del país de residencia estos impuestos pueden variar, en el caso de España habría que observar los tramos del IRPF del año actual para ver el tipo impositivo correspondiente, que a día de hoy oscila entre el 19% y el 47%.
Aunque debes saber que al invertir en un fondo indexado si lo traspasas a otro gestor estos no tributan ya que se siguen manteniendo las mismas inversiones.
Resumen
| VENTAJAS INMUEBLES | VENTAJAS BOLSA |
| – Apalancamiento mediante hipoteca | – Accesible con poco capital |
| – Mejores ventajas fiscales como persona física | – Posibilidad de obtener dividendos |
| – Genera cashflow mediante el alquiler | – Mayor diversificación |
| – Posible revalorización futura | – Inversión totalmente pasiva |
| – Menos volatil | – Mayor escalabilidad |
| – Genera más seguridad | – Activo fácilmente liquido |
| – Existen empresas de gestión de alquiler | |
| INCONVENIENTES INMUEBLES | INCONVENIENTES BOLSA |
| – Requiere mayor capital | – Implica más pago de impuestos |
| – Mayor tiempo de gestión | – Mayor volatilidad |
| – Menor diversificación | – Requiere más conocimientos |
| – Proceso de venta largo y poco líquido | – Riesgo de pérdida total |
| – Mayores costes asociados (impuestos, intereses…) | |
| – Riesgo de impagos, de okupas y problemas con los vecinos |
Finalmente, ¿Qué es mejor invertir en pisos o en bolsa?
Son inversiones diferentes y podríamos decir que lo ideal seria combinarlas. Se pueden aplicar diferentes estrategias de inversión, por ejemplo:
– Opción 1: Comprar un inmueble aportando una entrada y apalancarse en un préstamo hipotecario para alquilar la propiedad. Luego el cashflow o sobrante mensual (después de pagar hipoteca, seguros y otros gastos) reinvertirlo en fondos indexados, ETFs o acciones de empresas.
– Opción 2: Invertir en en fondos indexados o ETFs de forma recurrente durante varios años hasta lograr un capital grande. Luego pignorar las participaciones para usarlas como garantía y obtener una hipoteca financiada al 100% para la compra de un inmueble. Posteriormente poner en alquiler este inmueble para generar un rendimiento extra.
– Opción 3: Adquirir un inmueble al contado o con hipoteca para posteriormente rehipotecarlo (una vez este libre de cargas) y conseguir liquidez para comprar un segundo inmueble para alquiler o usar el anterior como aval.
Existen otras múltiples formas de aprovechar la inversión en bolsa y/o en bienes raíces para lograr una rentabilidad, pero hay que considerar que la clave seria disponer de una o varias actividades empresariales y reinvertir parte de los beneficios para conseguir una rentabilidad a largo plazo.
0 comentarios